Luật nhà ở là một vấn đề quan trọng và là một trong những yếu tố quyết định đến sự ổn định và hài hòa trong cuộc sống hàng ngày, đặc biệt đối với những người nước ngoài có nhu cầu sinh sống tại Việt Nam. Việc hiểu và tuân thủ các quy định pháp luật về nhà ở không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi cá nhân mà còn đóng góp vào sự phát triển bền vững của cộng đồng và đất nước. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ giới thiệu những điều cần lưu ý về luật nhà ở dành cho người nước ngoài, nhằm giúp người nước ngoài dễ hòa nhập và có cuộc sống an yên tại đất nước thứ hai của mình.
Theo Luật Nhà ở năm 2014 của Việt Nam, người nước ngoài có quyền mua nhà ở, bất động sản phi nông nghiệp và thuê nhà theo các quy định cụ thể của pháp luật. Một số người cho rằng, việc người nước ngoài có nhiều lợi thế hơn trong thị trường bất động sản của Việt Nam góp phần làm tăng giá nhà, đặc biệt là ở các khu vực du lịch phát triển nhanh. Một số quan điểm khác cho rằng những chính sách này có thể giúp thu hút đầu tư từ nước ngoài, đóng góp vào sự phát triển kinh tế và hạ tầng của đất nước.
Hình thức sở hữu bất động sản
Theo Điều 17 của Luật Nhà ở năm 2023, cá nhân nước ngoài khi nhập cảnh vào Việt Nam có quyền sở hữu nhà ở. Theo quy định này, cá nhân nước ngoài có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm cả căn hộ chung cư và nhà riêng, thông qua các hình thức sau:
- Sở hữu nhà ở bằng cách mua, thuê mua nhà ở thương mại từ chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng nhà ở, nhận tặng, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong các dự án xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 16 của Luật Nhà ở năm 2023.
- Sở hữu nhà ở bằng cách mua, thuê mua nhà ở từ tổ chức hoặc cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở theo quy định nêu trên.
Những quy định này cụ thể hóa các điều kiện mà cá nhân nước ngoài có thể hợp pháp sở hữu và sử dụng bất động sản ở Việt Nam. Điều này nhấn mạnh ra khung pháp lý điều tiết quyền sở hữu của người nước ngoài trên thị trường bất động sản Việt Nam, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho đầu tư đồng thời đảm bảo tuân thủ các yêu cầu về an ninh quốc gia và quy định pháp luật.
Quy định về số lượng
Theo Điều 19 của Luật Nhà ở 2023, các quy định về số lượng nhà ở mà cá nhân nước ngoài được phép sở hữu tại Việt Nam được quy định như sau:
- Cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Đối với nhà ở riêng lẻ như biệt thự, nhà liền kề, cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà trên một khu vực có quy mô về dân số tương đương một phường.
- Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một phường có nhiều căn hộ chung cư hoặc nhiều nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố, cá nhân nước ngoài được phép mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ như quy định ở trên.
- Chính phủ quy định các yêu cầu về khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh và các tiêu chí quy đổi về quy mô dân số tương đương một phường. Ngoài ra, Chính phủ cũng quy định về số lượng nhà ở mà tổ chức và cá nhân nước ngoài được phép sở hữu, việc gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở và các vấn đề liên quan đến quản lý và sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.
Điều quan trọng cần lưu ý là cá nhân nước ngoài chỉ được phép sở hữu nhà ở khi đã được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ theo quy định của pháp luật về ngoại giao và lãnh sự.
Sở hữu nhà vĩnh viễn
Theo Điều 73 của Luật Nhà ở năm 2014, người nước ngoài kết hôn với người Việt Nam và đã nhập cảnh vào Việt Nam có thể được cấp giấy phép sở hữu nhà ở vĩnh viễn. Theo quy định, người nước ngoài phải đáp ứng các điều kiện sau để được sở hữu nhà ở vĩnh viễn:
- Kết hôn với người Việt Nam: Điều này có nghĩa là họ đã có hôn ước pháp lý với người Việt Nam, được công nhận bởi cơ quan có thẩm quyền.
- Đã nhập cảnh vào Việt Nam: Người nước ngoài phải có thể chứng minh rằng họ đã nhập cảnh vào Việt Nam hợp pháp theo các quy định của Luật Nhập cảnh, Di trú và Quản lý người nước ngoài.
- Cấp giấy phép sở hữu nhà ở vĩnh viễn: Quy trình cấp giấy phép này do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và thực hiện. Thông thường, người nước ngoài cần nộp đủ các hồ sơ cần thiết và tuân thủ các điều kiện quy định nhằm đảm bảo an ninh, trật tự xã hội và các quy định khác của pháp luật Việt Nam.
Ngoài ra, quyền sở hữu nhà ở vĩnh viễn của người nước ngoài kết hôn với người Việt Nam còn phụ thuộc vào các quy định chi tiết khác của pháp luật, bao gồm quy định về đất đai, quy hoạch, an toàn xây dựng và bảo vệ môi trường.
Quyền đối với giao dịch khác
Ngoài ra, theo Luật Nhà ở hiện hành của Việt Nam, người nước ngoài có quyền thực hiện một số giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, cầm cố, dùng góp vốn, làm quà tặng, tri ân, trao đổi, bao gồm:
- Cho thuê: Người nước ngoài được phép cho thuê nhà ở mà họ sở hữu, nhưng việc cho thuê phải tuân thủ các quy định của Luật Nhà ở và các văn bản pháp luật liên quan. Mức giá thuê cũng phải tuân thủ các quy định của chính phủ hoặc cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.
- Cầm cố: Đây là việc sử dụng tài sản làm tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ của mình. Người nước ngoài có thể cầm cố tài sản bất động sản mà họ sở hữu để thực hiện các nghĩa vụ với ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng, tuy nhiên việc này cũng phải tuân thủ các quy định về tài chính, ngân hàng và pháp luật liên quan.
- Dùng góp vốn: Người nước ngoài có thể tham gia góp vốn vào các dự án bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên, việc này phải được phép theo các quy định của pháp luật về đầu tư nước ngoài và phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
- Làm quà tặng, tri ân, trao đổi: Người nước ngoài cũng có thể sử dụng tài sản bất động sản mà họ sở hữu để làm quà tặng, tri ân, trao đổi với các cá nhân hoặc tổ chức khác. Tuy nhiên, việc này cũng phải tuân thủ các quy định về thuế, quản lý và các quy định khác của pháp luật Việt Nam.
Thủ tục khi mua bất động sản dành cho Người nước ngoài tại Việt Nam
1. Mở tài khoản Ngân hàng
Để mở tài khoản tại ngân hàng ở Việt Nam, người nước ngoài cần cung cấp các tài liệu sau:
– Hộ chiếu (cần được công chứng và dịch thuật tiếng Việt tại phòng công chứng).
– Các giấy tờ khác mà ngân hàng yêu cầu.
Sau khi mở tài khoản, người nước ngoài có thể sử dụng tài khoản này để thanh toán bằng các cách sau:
– Chuyển khoản: Người nước ngoài có thể chuyển tiền từ tài khoản ngân hàng của mình ở nước ngoài vào tài khoản ngân hàng tại Việt Nam của bên bán. Việc chuyển tiền này thường đi kèm với quy trình chuyển đổi ngoại tệ thành tiền Việt Nam. Bên bán sẽ liên hệ với ngân hàng để thực hiện việc chuyển đổi này.
– Chuyển tiền trực tiếp từ nước ngoài: Người nước ngoài có thể chuyển tiền trực tiếp từ ngân hàng của họ ở nước ngoài vào tài khoản ngân hàng của bên bán tại Việt Nam. Quá trình này yêu cầu mã code (SWIFT code) của ngân hàng của bên bán để thực hiện thanh toán.
– Chuyển tiền mặt qua ngân hàng: Trường hợp người nước ngoài có mặt tại Việt Nam, họ có thể chuyển tiền mặt tại quầy giao dịch của ngân hàng cho bên bán.
2. Chứng minh nguồn vốn Đầu vào
Để thực hiện việc mua bất động sản tại Việt Nam, người nước ngoài cần phải chứng minh nguồn vốn đầu vào. Điều này là cần thiết để đảm bảo tính minh bạch trong các hoạt động đầu tư và để tuân thủ các quy định của pháp luật Việt Nam về phòng chống rửa tiền và tài trợ khủng bố. Dưới đây là các giấy tờ mà người nước ngoài có thể được yêu cầu cung cấp để chứng minh nguồn vốn đầu tư:
– Hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng cho thuê: Giấy tờ này có thể là bản chính hoặc sao y công chứng, xác nhận việc người nước ngoài đã thực hiện các giao dịch mua bán hoặc cho thuê bất động sản tại Việt Nam.
– Giấy chứng nhận nguồn gốc vốn: Đây là giấy tờ quan trọng để chứng minh rõ nguồn gốc hợp pháp của số tiền được sử dụng để thanh toán cho bất động sản. Các giấy tờ này có thể bao gồm:
+ Giấy chứng nhận về thu nhập (hồ sơ thu nhập, hợp đồng lao động, bảng lương, lệnh chi trả, tờ khai thuế…).
+ Giấy chứng nhận về các khoản tiền gửi tại ngân hàng hoặc các chứng từ về các khoản tiền nhận được từ các hoạt động kinh doanh hoặc đầu tư khác.
– Báo cáo tài chính: Đối với các tổ chức, báo cáo tài chính có thể được yêu cầu để xác minh nguồn vốn đầu tư.
– Các giấy tờ khác theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Ngoài các giấy tờ đã liệt kê, người nước ngoài có thể cần phải cung cấp các giấy tờ bổ sung theo yêu cầu cụ thể của cơ quan nhà nước để chứng minh nguồn vốn đầu tư.
3. Thời hạn sở hữu bất động sản:
Người nước ngoài có thể sở hữu bất động sản tại Việt Nam theo hai hình thức:
– Sở hữu trong vòng 50 năm tính từ ngày cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở.
– Hoặc cùng thời hạn sở hữu như người Việt Nam, nếu người nước ngoài kết hôn với người Việt Nam hoặc là người Việt Kiều có quốc tịch Việt Nam.
– Trường hợp cùng thời hạn sở hữu như người Việt Nam áp dụng khi người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc là người Việt Kiều có quốc tịch Việt Nam, theo đó họ có quyền sử dụng, sở hữu, chuyển nhượng và thừa kế bất động sản một cách tự do như người Việt Nam.
4. Giấy chứng nhận quyền sở hữu
GCNQSDSH là một loại giấy tờ có giá trị pháp lý cao, được cấp bởi cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền sau khi quy trình pháp lý và các yêu cầu liên quan đã được hoàn thành. Văn bản – – Thông tin chủ sở hữu: Bao gồm tên chủ sở hữu, địa chỉ, số CMND hoặc hộ chiếu (đối với người nước ngoài), thông tin liên lạc.
– Thông tin bất động sản: Bao gồm địa chỉ chi tiết của bất động sản, diện tích, mục đích sử dụng, mô tả chi tiết về các công trình xây dựng liên quan (nếu có).
– Quyền hạn sử dụng: Xác định rõ các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu đối với bất động sản này, bao gồm quyền sử dụng, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và các quyền khác theo quy định của pháp luật.
– Thông tin pháp lý: Ghi rõ các thông tin liên quan đến quy trình cấp GCNQSDSH, bao gồm ngày cấp, cơ quan cấp, số hiệu văn bản, và các thông tin khác có liên quan.
GCNQSDSH là bằng chứng pháp lý quan trọng để xác nhận quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với bất động sản và là căn cứ để thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản này. Việc cấp GCNQSDSH phải tuân thủ các quy định chặt chẽ của pháp luật để đảm bảo tính xác thực và pháp lý của văn bản này, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.
5. Gia hạn quyền sở hữu tài sản
Việc gia hạn quyền sở hữu tài sản là quy trình quan trọng để gia tăng thời gian sử dụng và sở hữu đối với bất động sản, đặc biệt là khi thời hạn sở hữu gần đến hết. Ở Việt Nam, các quy định về việc gia hạn quyền sở hữu tài sản được quy định cụ thể như sau:
– Thời điểm gia hạn: Người sở hữu bất động sản có thể yêu cầu gia hạn quyền sử dụng và sở hữu tài sản trước khi hết thời hạn sở hữu ít nhất 3 tháng. Điều này cho phép họ chuẩn bị và thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan một cách kỹ lưỡng.
– Một lần gia hạn: Quy định cho phép gia hạn quyền sở hữu tài sản chỉ một lần duy nhất. Sau khi đã được gia hạn, không có quy định cho phép tiếp tục gia hạn thêm nữa. Do đó, quyền sở hữu tài sản sau khi gia hạn sẽ có thời hạn không vượt quá 50 năm tính từ ngày gia hạn.
6. Bán/Cho thuê tài sản
Khi muốn bán hoặc cho thuê tài sản tại Việt Nam, người sở hữu bất động sản, bao gồm cả người nước ngoài, phải tuân thủ các quy định pháp luật liên quan để đảm bảo tính pháp lý và tuân thủ quy trình sau:
– Cho thuê bất kỳ hình thức nào không bị cấm: Luật Nhà ở tại Việt Nam quy định rằng người sở hữu bất động sản có quyền cho thuê tài sản theo bất kỳ hình thức nào, miễn là các hình thức này không bị cấm bởi luật pháp. Các hình thức cho thuê bao gồm cho thuê dài hạn, cho thuê ngắn hạn, cho thuê qua môi giới, hoặc cho thuê qua các dịch vụ môi giới bất động sản.
– Thông báo Sở Xây dựng về thời gian thuê: Theo quy định, người sở hữu bất động sản phải thông báo cho Sở Xây dựng về thời gian cho thuê trước khi thực hiện giao dịch cho thuê. Thông tin này giúp các cơ quan chức năng có thể kiểm soát và quản lý hiệu quả các hoạt động liên quan đến bất động sản, đồng thời đảm bảo rằng các giao dịch được thực hiện theo đúng quy định pháp luật.
– Quy định bảo vệ quyền lợi của các bên: Luật cũng quy định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch cho thuê, bao gồm quyền và trách nhiệm của người cho thuê và người thuê. Điều này bao gồm việc xác định rõ ràng các điều khoản hợp đồng, quy định về việc bảo trì bất động sản, và các quyền lợi khác của các bên liên quan.
Việc tuân thủ các quy định này giúp bảo vệ quyền lợi của người sở hữu bất động sản và đảm bảo sự minh bạch và ổn định trong thị trường bất động sản tại Việt Nam.
7. Kê khai chuyển tiền ra nước ngoài
– Ghi rõ mục đích chuyển tiền ra: Người nước ngoài khi thực hiện thủ tục kê khai chuyển tiền ra nước ngoài cần phải ghi rõ mục đích sử dụng số tiền được chuyển đi. Mục đích này phải được xác định rõ ràng và phù hợp với các quy định pháp luật, ví dụ như thanh toán cho giao dịch mua bán bất động sản, chi trả các hợp đồng kinh doanh, hoặc chi tiêu cá nhân khác.
– Các tài liệu hỗ trợ yêu cầu: Để kê khai chuyển tiền ra nước ngoài, người nước ngoài cần chuẩn bị các tài liệu sau:
+ Hợp đồng mua bán (HĐMB): Đây là tài liệu xác nhận về giao dịch mua bán hoặc các hợp đồng khác mà số tiền được chuyển ra nước ngoài là thanh toán cho các dịch vụ đã được cung cấp.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở (GCNQSH): Đây là văn bản xác nhận quyền sở hữu bất động sản, có thể được yêu cầu để chứng minh mục đích chuyển tiền ra nước ngoài.
+ Các tài liệu liên quan khác: Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, các tài liệu bổ sung như báo cáo tài chính, hồ sơ thu nhập, hồ sơ kinh doanh, hồ sơ về nguồn gốc vốn, v.v..
Quá trình kê khai chuyển tiền ra nước ngoài thường được thực hiện thông qua ngân hàng hoặc các đơn vị chuyển tiền uy tín. Người nước ngoài cần cung cấp đầy đủ và chính xác các tài liệu hỗ trợ cho ngân hàng hoặc đơn vị chuyển tiền để đảm bảo rằng quá trình kê khai được tiến hành một cách suôn sẻ và không gặp phải vướng mắc pháp lý.
Các câu hỏi thường gặp (FAQs)
Mục này sẽ giải đáp các câu hỏi liên quan đến quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài tại Việt Nam.
1. Vậy nếu một Người nước ngoài mua và bán lại cho Người nước ngoài khác, thì người mua mới sở hữu thời gian bao lâu?
– Trường hợp bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại; khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm
2. Nếu Tổ chức Nước ngoài mua BĐS thì sẽ tính thời gian sở hữu như thế nào?
– Thời gian của tổ chức nước ngoài sẽ là thời gian còn lại trên giấy CN Đầu Tư của tổ chức đó. Nếu hết hạn có thể gia hạn tùy theo quy định của CĐT.
3. Việt Kiều có phải là Người nước ngoài không? Nếu Việt Kiều mua thì sẽ tính là Người nước ngoài hay Người Việt Nam?
– Trong một số trường hợp CĐT “buộc” bán giá cao hơn, do là người đó không thể chứng minh quốc tịch Việt Nam. Còn thì phải có CCCD để chứng minh nguồn gốc nơi sinh và được áp dụng quy định như người Việt Nam.
Quý khách hàng có nhu cầu thuê/mua căn hộ The Opera Residence, vui lòng liên hệ ngay với chúng tôi để nhận thông tin mới nhất.
Hotline: +8486 888 2539.
Nguồn bài viết: Achieve Real
